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房地产未来十年的大趋势和变化
时间:2020-05-11 12:27

1998年到1999年,是中国房地产商业化的起点,当时中国房地产一年竣工和销售面积也不过1亿平米,后面的20年黄金时代一路上涨到2018年的17亿平米巅峰水平。未来十年,房地产业的大趋势就是一个词:逐步萎缩。每年下降10%左右的规模,到了十几年后,商品房竣工面筋就会降到10亿平方米以下,这就意味着房地产的转折点,从白银时代进入夕阳时代。现在,正是拐点的开始。

这样的判断,是基于3个指标:城市化、棚改、住房品质。正是这3个指标,让过去中国房地产在过去20年如火如荼。当然,拐点只是说进入白银时代,或者说是一个分化的时代,告别普涨,而不是说会崩盘。指望楼市崩盘的不理性的,结果也是不可承受的,房地产有着经济周期之母的称号可不是乱说的。

现在,中国的城市化率已经达到60%左右,距离发达国家只有20个点的差距了,比起上世纪初已经是空间很小了。没有了城市化带动大量人口流入城市,大中小城市格局已定,也就不会再有过去那么多的刚需。尤其是,中国已经正式进入了人口老龄化社会了。

其次是棚改也在收缩了。过去的城中村拆迁,造就太多土豪,大把现金流入商品房市场,也是房地产牛市的催化剂之一。同时各种旧工厂、旧路改造,打造新的CBD、医疗、教育资源,都需要真金白银助力,也反过来分化出富人区,起到了房价上涨的带头羊作用。现在的棚改,已经开始缩减货币比例,采用安置房方式,很大程度上对炒作房价上涨的预期被抑制了……

再者就是住房品质,老破小刚需到改善型需求,是过去几年房地产市场的一股重要了力量,富人的比例不多,但是数量大(毕竟我们有14亿人),单凭这些购买力就足以支撑一二线城市的房地产市场。未来,这部分需求也会逐步萎缩,在这样的房价高位,改善的需求也释放得差不多了。人均居住面积已经达到了国际中上水平。

那么,这三个因素都已经大不如过去20年了,也不可能有什么突破的空间了,房地产怎么可能继续一路高歌。更不用说国家明确了房住不炒……

因此,现在就是房地产黄金时代和白银时代的分界线,指望楼市普涨是不可能的了,只有好地段的好房源才有升值空间。一二线的中等房产,保值也成问题,至于三四线城市的楼市,应该会逐步丧失流动性,只剩下居住属性……

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